Cập nhật Ngành BĐS KCN: Đầu năm mạnh mẽ, cuối năm thận trọng

chungcong.com20/09/2025

1 3 phút đã đọc

Nội dung

Nhu cầu thuê giảm dù giá thuê đất ổn định

Trong nửa đầu năm 2025, hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp giảm mạnh, với tổng diện tích cho thuê giảm 79% svck xuống 318 ha, chủ yếu do lo ngại về rủi ro thuế đối ứng của Mỹ. Tuy nhiên, giá thuê đất vẫn ổn định trong Q2/2025, với mức giá trung bình tại các khu công nghiệp miền Nam đạt 179 USD/m²/chu kỳ thuê, trong khi miền Bắc đạt 139 USD/m²/chu kỳ thuê.

Lợi nhuận tăng mạnh nhờ tối ưu hóa chi phí

Các chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong nửa đầu năm 2025, với tổng doanh thu đạt 36 nghìn tỷ đồng (+32% svck) và lợi nhuận sau thuế tăng mạnh lên 10,1 nghìn tỷ đồng (+74,7% svck). Tăng trưởng lợi nhuận chủ yếu đến từ việc giảm chi phí, đặc biệt tại KBC và VGC, nhờ giảm tổng mức đầu tư tại 1 số khu công nghiệp trong Q2/2025.

Triển vọng nửa cuối năm 2025: Tín hiệu phục hồi đi kèm rủi ro

Với lo ngại về thuế quan đã hạ nhiệt, chúng tôi kỳ vọng mối quan tâm của khách thuê đất khu công nghiệp sẽ có sự phục hồi. Tuy nhiên, vẫn sẽ có sự thận trọng nhất định trong các quyết định thuê. Các lô đất nhỏ có thể được ưa chuộng trong bối cảnh vẫn có thể có những rủi ro liên quan đến mức thuế 40% đối với hàng trung chuyển.
Số lượng biên bản ghi nhớ (MOU) và hợp đồng thuê mới giảm 27% svck có thể ảnh hưởng kém tích cực đến doanh thu và lợi nhuận trong năm 2026.

Các chính sách hỗ trợ trong bối cảnh Chi phí đầu tư tăng cao

Thuận lợi pháp lý: Việc sửa đổi Luật Đầu tư và duy trì các ưu đãi thuế (như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp 2 năm) dự kiến sẽ hỗ trợ dòng vốn FDI.
Áp lực biên lợi nhuận: Chi phí đền bù đất tăng do việc cập nhật bảng giá đất tỉnh khiến biên lợi nhuận của các dự án khu công nghiệp mới giảm xuống 30–35%, so với mức trên 50% trước đây.
Dự báo lợi nhuận ròng nửa cuối năm 2025 đối với các doanh nghiệp thuộc phạm vi nghiên cứu: Giảm 12,9% svck.

Cập nhật dòng vốn FDI: Động lực tăng trưởng đến từ ngành sản xuất

Trong 7 tháng đầu năm 2025, Việt Nam thu hút khoảng 24,09 tỷ USD FDI, tăng 27,3% svck. Vốn giải ngân đạt 13,6 tỷ USD, cao nhất trong giai đoạn 7 tháng đầu năm trong 5 năm qua, tăng 8,4% svck.

Ngành chế biến và sản xuất tiếp tục dẫn đầu với 12,22 tỷ USD, chiếm 51% tổng vốn đăng ký, tăng 31,8% svck.

Các dự án đáng chú ý trong giai đoạn này gồm:

Nhà máy linh kiện điện tử của Lite-On Technology tại Quảng Ninh (vốn đầu tư 690 triệu USD).
Nhà máy bảng mạch in của Victory Giant Technology tại Bắc Ninh (vốn đầu tư 540 triệu USD).

Luận điểm đầu tư. Cổ phiếu được hưởng lợi từ việc chuyển đổi đất cao su sang đất khu công nghiệp, như DPR và GVR. Các dự án như mở rộng KCN Bắc Đồng Phú, KCN Cơ khí Thaco Bình Dương, và KCN Bàu Cạn Tân Hiệp dự kiến sẽ ghi nhận thu nhập từ đền bù đất cao su trong nửa cuối năm 2025. Ngoài ra, SZC được đánh giá tích cực khi các hợp đồng thuê năm 2025 đã được ký kết, với giá thuê tăng 7–10% svck, nhờ hoàn thiện hạ tầng kết nối trên tuyến cao tốc Biên Hòa–Vũng Tàu.