KDH: Hoàn thành kế hoạch lợi nhuận năm 2019 với việc bàn giao các dự án lớn

Khuyến nghị: MUA

Giá mục tiêu 1 năm: 31.700 Đồng/cp

Tăng: +29,4%

Giá hiện tại (tại ngày 14/02/2020): 24.500 Đồng/cp

KDH đã công bố kết quả kinh doanh năm 2019, trong đó doanh thu thuần đạt 2,8 nghìn tỷ đồng (-3,5% YoY) nhờ bàn giao một số dự án bất động sản lớn như chung cư Jamila và dự án biệt thự/ villa thấp tầng Verosa, lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông tăng 13,2% YoY đạt 915 tỷ đồng, hoàn thành 101,7% kế hoạch năm 2019 của ban lãnh đạo.

Chúng tôi ước tính lợi nhuận trong giai đoạn 2020-2021 sẽ duy trì đà tăng trưởng, dựa trên tỷ lệ hấp thụ các dự án KDH ổn định. Tính đến cuối tháng 12/2019, tỉ lệ hấp thu ở 3 dự án lớn của KDH: Safira, Lovera Vista, 100% số căn hộ trong 3 dự án lớn: Safira, Lovera Vista và Verosa và hơn 2,7 nghìn tỷ đồng tiền thu trước từ khách hàng.

Cập nhật KQKD năm 2019

Doanh thu từ bàn giao bất động sản trong năm 2019 tăng trưởng vững chắc: KDH thể hiện vị thế thị trường vững chắc và thương hiệu mạnh, và là một trong số ít các chủ đầu tư bất động sản có thể triển khai và bán các dự án mới trong năm 2019 (Verosa và Lovera Vista) bất chấp thị trường đầy thách thức tại TP.HCM. Đối với dự án Verosa Park, (tổng số 300 căn thấp tầng; tại Quận 9; trị giá 530.000 USD/ căn) đã được cấp giấy phép bán vào tháng 9/2019, KDH đã bán trước 95% trong số 150 căn mở bán tính đến cuối tháng 12/2019 dựa trên quan sát của chúng tôi. Ngoài ra, công ty cũng đã bán trước 800 căn Lovera Vista (tổng số 1.300 căn cao tầng; tại huyện Bình Chánh). Chúng tôi ước tính lợi nhuận duy trì đà tăng trưởng trong giai đoạn 2020-2021 nhờ tỷ lệ hấp thụ bền vững. Tính đến cuối tháng 12/2019, KDH đã mở bán gần 100% số căn hộ trong 3 dự án lớn: Safira, Lovera Vista và Verosa và hơn 2,7 nghìn tỷ đồng doanh thu bán trước.

Lũy kế cả năm 2019, doanh thu thuần đạt 2,83 nghìn tỷ đồng, giảm nhẹ so với năm 2018. Chúng tôi ước tính 83-85% doanh thu KDH chủ yếu đến từ 2 dự án lớn: dự án chung cư Jamila (883 căn, đã bán trong năm 2017 và bàn giao cho khách hàng trong năm 2018-2019), cũng như ghi nhận bán trước tại dự án Verosa Park (141/150 căn, mở bán vào nửa cuối năm 2019, trong khi phần còn lại ước tính sẽ được tiêu thụ hết trong nửa đầu năm 2020). Ngoài ra, KDH cũng ghi nhận doanh thu từ chuyển nhượng 1 số phần đất liên quan đến các dự án Phong Phú 2, 4 và 5 trong năm 2019.

Tỷ suất lợi nhuận gộp năm 2019 đạt 53%, cao hơn so với mức 42,5% trong năm 2018. Điều này chủ yếu đến từ xu hướng tăng giá bất động sản tại TP.HCM trong năm 2019 do nguồn cung hạn chế và các vấn đề pháp lý liên quan đến phát triển dự án. Cụ thể, dự án Verosa Park của Khang Điền đã trở thành tâm điểm của thị trường khi mở bán trong Q4/2019. Đây là một trong số ít các sản phẩm dự án biệt thự và nhà phố xây dựng theo mô hình khép kín – một loại hình dự án được ưa chuộng gần đây. Dự án nằm trên đường Liên Phương, Phường Phú Hữu, Quận 9, TP HCM, cách trung tâm thành phố 18km. Trong khi đó, các sản phẩm của KDH tiếp tục được ưa chuộng trên thị trường, nhờ chất lượng và giá cả hợp lý trong phân khúc trung cấp.

Nhiều thay đổi từ các dự án thấp tầng/ biệt thự đã cải thiện tỷ suất lợi nhuận gộp trong giai đoạn này, vì tỷ suất lợi nhuận của loại sản phẩm này cao hơn so với các dự án chung cư. Ngoài ra, chúng tôi tin rằng việc tái cấu trúc tài sản là yếu tố góp phần mang lại kết quả tích cực cho KDH với việc chuyển một số phần đất không trọng yếu vào năm 2019.

Tỷ lệ Chi phí SG&A/doanh thu tăng nhẹ từ mức 8,8% trong năm 2018 lên mức 9,9% trong năm 2019, do KDH tiếp tục đẩy nhanh các hoạt động bán hàng cho các dự án đang thực hiện. Trong khi đó, thu nhập tài chính ròng năm 2019 giảm đáng kể so với năm ngoái, chủ yếu là do: (1) thiếu vắng thu nhập bất thường, như việc thoái vốn của KDH khỏi Siêu thị Big C An Lạc vào năm 2018 (2) các khoản tiền và các khoản tương đương tiền giảm. Do đó, lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông đã tăng 13,2% YoY lên 915 tỷ đồng, vượt 1,7% kế hoạch năm 2019.

Bảng cân đối kế toán lành mạnh với tỷ lệ nợ vay thấp

Cuối năm 2019, tổng tài sản của KDH đạt 10,8 nghìn tỷ đồng (+ 6% YoY). Trong đó, hàng tồn kho tăng 19,8% đạt 7 nghìn tỷ đồng, chiếm 64,8% tổng tài sản (so với 56,8% vào đầu năm 2018).

Cân đối tiền mặt giảm đáng kể -36%, ở mức 1,17 nghìn tỷ đồng và chiếm 17,9% tổng tài sản (so với 26,7% vào đầu năm 2018), chủ yếu là do hoạt động xây dựng tích cực tại các dự án đang triển khai và công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại dự án Tân Tạo, Phong Phú.

Trong khi đó, tỷ lệ nợ ròng/ vốn chủ sở hữu tiếp tục giảm từ 0,15 lần vào cuối năm 2018 xuống còn 0,12 lần vào cuối năm 2019. Trong năm, các khoản vay ngắn hạn và dài hạn của công ty đã giảm -19% xuống còn 783 tỷ đồng, trong khi vốn chủ sở hữu tăng 11,1% đạt 7,6 nghìn tỷ đồng. Điều này chủ yếu là nhờ 915 tỷ đồng lãi ròng trong năm 2019 cùng với các hoạt động nâng vốn của KDH.

Vốn điều lệ năm 2019 tăng 23,2%, đạt 5,44 nghìn tỷ đồng nhờ: (i) phát hành 6,2 triệu cổ phiếu ESOP tại mức giá 15.000 đồng/cp, tương đương 1,5% tổng số lượng cổ phiếu đang lưu hành. Số lượng cổ phiếu phát hành sẽ có thời gian giới hạn chuyển nhượng 1 năm; (ii) phát hành cổ tức bằng cổ phiếu (tỷ lệ 100: 25)

Năm 2020, công ty sẽ tiếp tục tập trung nguồn lực tài chính để hoàn thành các thủ tục bồi thường cho quỹ đất còn lại. Khi hoàn thành, KDH sẽ có hơn 515 ha quỹ đất trống vào năm 2022-2023. Hơn nữa, công ty đang tập trung vào việc hoàn thành thủ tục pháp lý dự án nhà ở Tân Tạo (330ha, quận Bình Tân) và phần còn lại của dự án nhà ở Phong Phú 2 (quận Bình Chánh) để phát triển trong tương lai.

Cụ thể, tỷ lệ bồi thường tương ứng với từng dự án là Tân Tạo (80%); Phong Phú 2 (90%) và Khu công nghiệp Lê Minh Xuân (100%). Chúng tôi ước tính rằng KDH có thể mất 2-3 năm để hoàn thành công tác bồi thường.

Triển vọng tích cực năm 2020 và Quan điểm đầu tư

Với những thay đổi về mặt chính sách của Chính phủ liên quan đến quá trình phê duyệt đất đai, chúng tôi nhận thấy việc thắt chặt cấp giấy phép xây dựng theo các quy định mới và thủ tục pháp lý kéo dài sẽ tiếp tục là thách thức cho việc mở bán các dự án mới tại TP.HCM, ít nhất là cho đến cuối năm 2020. Do đó, một chủ đầu tư có quý đất rộng và các dự án đang thực hiện như KDH sẽ tiếp tục được hưởng lợi; đặc biệt là khi nhu cầu tại phân khúc trung cấp của người dùng cuối vẫn duy trì mạnh mẽ.

Dựa trên doanh thu ghi nhận từ danh mục dự án sắp tới, chúng tôi ước tính doanh thu cho năm 2020 đạt 3,55 nghìn tỷ đồng (+ 26,2% YoY). Điều này chủ yếu nhờ vào dự án Safira (tổng cộng 1.593 căn cao tầng ở quận 9; bán trước 100%, bàn giao 50% cho người mua vào năm 2020) và kỳ vọng mở bán dự án Verosa Park dự trên tình trạng xây dựng và bàn giao tích cực (150 căn còn lại dự kiến ​​bán hết và ghi nhận trong 6T2020). Nhìn chung, lợi nhuận ròng thuộc về cổ đông trong năm 2020 có thể tăng 46,5% YoY đạt 1,34 nghìn tỷ đồng.

Định giá và Quan điểm đầu tư: Với mức giá hiện tại là 24.500 đồng/ cổ phiếu, KDH đang giao dịch ở mức PE và PB 2020 là 10 lần và 1,5 lần. Do đó, chúng tôi nhắc lại khuyến nghị MUA cho KDH, với giá mục tiêu 1 năm là 31.700 đồng (tăng 29,4% so với giá hiện tại). Các yếu tố xúc tác chính là: (1) quỹ đất tại TP.HCM (~ 500ha), nơi nhu cầu về không gian sống đang tăng lên phù hợp với sự phát triển của thành phố, (2) tỷ lệ đòn bẩy thấp (0,14x vào cuối năm 2018), (3) Doanh số bền vững nhờ thương hiệu và danh tiếng Khang Điền trên thị trường.

Đồ thị kỹ thuật