Nội dung
Không ít nhà đầu tư nhìn vào khoản mục nợ của doanh nghiệp BĐS KCN thấy con số lớn khủng khiếp từ đó đưa ra các phân tích về chỉ số tài chính và có đánh giá rất xấu về các doanh nghiệp này. Tuy nhiên, chúng ta quên không phân biệt bóc tách đâu là khoản nợ vay đâu là khoản nợ đến từ khoản mục “doanh thu chưa thực hiện của doanh nghiệp này”.
Theo thông tư 200/2014/TT-BTC có hiệu lực năm 2015, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực Bất động sản cho thuê KCN được phép chọn lựa 2 phương pháp ghi nhận doanh thu là theo từng năm hoặc ghi nhận 01 lần.
1. Ghi nhận Doanh thu từng năm
- Với phương pháp ghi nhận doanh thu theo từng năm hay nhiều lần. Doanh thu từ hoạt động cho thuê được xác định bằng tổng số tiền nhận từ người thuê (trả trước), chia cho số kỳ nhận trước tiền (tối đa lên tới 50 năm).
- Trong trường hợp này, trên bảng cân đối kế toán của Doanh nghiệp cho thuê (Chủ đầu tư KCN) sẽ xuất hiện khoản mục Doanh thu chưa thực hiện bên phần “Nợ phải trả – Nguồn vốn” (Do tài sản đã bản giao cho bên thuê), tương ứng với đó sẽ là phần tiền & tương đương lớn (thường được đem đi đầu tư) ở “Tài sản”. Sau đó, khi đến cuối kì, một phần doanh thu chưa thực hiện sẽ được kết chuyển vào doanh thu bán hàng tương ứng với số tiền cho thuê của kỳ đó, điều này sẽ tiếp tục diễn ra với các kỳ sau trong suốt thời gian cho thuê KCN.
- Dù lượng tiền thu trước của khách hàng xuất hiện dưới dạng Nợ phải trả (Doanh thu chưa thực hiện), tuy vậy Chủ đầu tư KCN chỉ có nghĩa vụ “trả” các khoản này khi “không thể thực hiện nghĩa vụ cho thuê”, điều thực tế rất khó xảy ra. Về bản chất, đây (Doanh thu chưa thực hiện) chính là khoản thu nhập “đều đặn” trong tương lai của chủ đầu tư KCN. Đây có thể xem là hình thức Bóc bánh để dành.
- Một số doanh nghiệp ghi nhận doanh thu theo từng năm như TIP, SZL, D2D, IDC…
2. Ghi nhận Doanh thu 01 lần
Trong trường hợp ghi nhận doanh thu 01 lần (như KBC hay ITA). Toàn bộ số tiền thuê nhận trước của người đi thuê sẽ được Chủ đầu tư hạch toán ghi nhận doanh thu 01 lần duy nhất và đem lại doanh thu “khủng” so với các doanh nghiệp ghi từng năm (xem ví dụ trên). Đây có thể xem là hình thức Bóc bánh ăn hết 01 lần.
Điều kiện để ghi nhận doanh thu 01 lần như sau:
- Bên đi thuê không có quyền hủy ngang hợp đồng thuê và doanh nghiệp cho thuê không có nghĩa vụ phải trả lại số tiền đã nhận trước trong mọi trường hợp và dưới mọi hình thức.
- Số tiền nhận trước từ việc cho thuê không nhỏ hơn 90% tổng số tiền cho thuê dự kiến thu được theo hợp đồng trong suốt thời hạn cho thuê và bên đi thuê phải thanh toán toàn bộ số tiền thuê trong vòng 12 tháng kể từ thời điểm khởi đầu thuê tài sản.
- Hầu như toàn bộ rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản thuê đã chuyển giao cho bên đi thuê.
- Doanh nghiệp cho thuê phải ước tính được tương đối đầy đủ giá vốn của hoạt động cho thuê.
Một số doanh nghiệp ghi nhận doanh thu 1 lần như KBC, ITA…
Thực chất, việc các Doanh nghiệp chủ đầu tư KCN lựa chọn 01 trong 02 cách ghi nhận doanh thu không phản ánh chất lượng hay đặc tính riêng biệt của các KCN này, tức không đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp có “sản phẩm” tốt mới được ghi nhận doanh thu 01 lần. Việc chọn lựa cách hạch toán ghi nhận doanh thu không có khác biệt về bản chất dòng tiền của doanh nghiệp mà hầu như chỉ phản ánh “gu” quản trị kế toán của lãnh đạo.
3. Tình hình hoạt động kinh doanh và diện tích cho thuê còn lại của doanh nghiệp KCN
